Омская компания «Элеон« разработала классификацию бизнес-центров. Согласно ей, офисная недвижимость Омска делится на шесть классов, большая часть бизнес-зданий относится к классу »С-«. А лучший бизнес-центр имеет класс «С+» и находится на улице Броз Тито, 2. Впрочем, скоро ситуация может измениться: уже к концу 2006 года суммарная площадь построенных бизнес-центров класса «В» составит до 72,7 тыс. кв. м.

Бизнес-центр «Каскад» на пр. Маркса, 24

Российский рынок недвижимости молод, поэтому на нем пока не выработаны классификации объектов. Если на рынке жилой недвижимости есть устоявшиеся определения домов, такие, как «хрущевка», «полногабаритный дом», то на рынке офисных центров определения более размытые. Между тем наличие общепринятой классификации — один из показателей развитости рынка. Пока ее нет, у покупателей и продавцов отсутствуют ориентиры, что приводит к «перекосам» в ценах продажи и арендных ставках.

Омская компания «Элеон» недавно разработала свой подход к классификации бизнес-центров. «В основном мы опирались на методику, разработанную в Казани, — рассказывает аналитик компании Вячеслав Науменко. — Этот город наиболее близок к Омску по размеру, численности населения и развитости инфраструктуры».

Омская сервейинговая компания «Элеон» была создана в 2003 году и специализируется на управлении недвижимостью, предоставлении брокерских услуг, юридическом и бухгалтерском сопровождении объектов коммерческой недвижимости.

Согласно разработанной методике, офисная недвижимость Омска была разделена на шесть классов — «A», «B» и далее до «F». Наиболее высокие классы, «А» и «В», в городе пока отсутствуют. Наиболее представленным оказался класс «С», который был разделен на три подгруппы: «С+», «С« и »С-«. «Некоторые объекты было сложно отнести к какому-либо «чистому« классу, поэтому пришлось вводить промежуточные классы», — отметил Вячеслав Науменко.

Бизнес-центр по ул. Броз Тито, 2

«Проведение подобных исследований играет огромную положительную роль для рынка недвижимости, — комментирует гендиректор компании «АВС-офис» Олег Луговой. — К сожалению, в Новосибирске мы только приближаемся к составлению рейтинга бизнес-центров, — Сибирская гильдия управляющих и девелоперов начинает работу в этом направлении. Наличие классификации выведет новосибирский рынок из того непрозрачного состояния, в котором он находится, на ее основе арендатор сможет обоснованно претендовать на определенную арендную ставку, появится понятие «справедливой цены«. Пока же арендные ставки устанавливаются спекулятивно«.

Помимо разработки методического подхода к классификации, были собраны данные по 55 наиболее известным офисным зданиям Омска. Каждый бизнес-центр был проанализирован по 17 параметрам и получил итоговый рейтинг. Среди оцениваемых характеристик — близость к центру, ближайшее окружение, состояние фасада и входной группы, удобство подъезда, наличие стоянки, дополнительного сервиса и точки общепита и другие.

По данным проведенного исследования, 44% офисных зданий относятся к классу »С-«, то есть представляют собой бывшие институтские здания, расположенные не в историческом центре города, но на оживленных магистралях, с «советской» отделкой общих помещений. 16% бизнес-центров был присвоен класс «С», 15% — класс «С+». Остальные офисные здания получили класс «D» (16%) и «Е» (9%). Здания наиболее низкого класса «F» (здания на периферии, нередко в аварийном состоянии), а также помещения на первых этажах жилых домов и в подвалах не рассматривались.

Распределение офисных центров Омска по классам (%)

С+	15%
С	16%
С-	44%
D	16%
Е	9%

По данным компании «Элеон»

Был проведен и анализ арендных ставок. «В итоге оказалось, что арендные ставки слабо зависят от класса здания, — рассказывает Науменко. — Это говорит о том, что пока на омском рынке коммерческой недвижимости здания низких классов переоценены, а здания средних классов недооценены». Большинство офисов расположено в Центральном районе Омска. Тем не менее спрос на офисные помещения есть и в других районах, а предложение минимально — это также приводит к завышению арендных ставок.

Бизнес-центров классов «А» и «В» в Омске, по мнению специалистов «Элеона», нет. Некоторые крупные компании строили качественные объекты для собственных нужд, но на открытый рынок такие бизнес-центры не попадали. Наиболее высокий рейтинг набрали следующие офисные здания: ул. Броз Тито, 2 (итоговый балл 0,9), пр. Маркса, 24, бизнес-центр «Каскад» (балл 0,856), пр. Маркса, 4 (балл 0,826), ул. Баррикадная, 20 (балл 0,822) и ул. Гагарина, 8/2 (балл 0,814).

«Действительно, эти бизнес-центры находятся в самых престижных местах, в центре Омска, в зонах хорошей пешеходной доступности, — комментирует президент Омского союза риэлтеров, директор фирмы «Недвижимость-Гарант« Нина Карпенко. — Площади в них используются максимально эффективно. Я согласна с тем, что их можно назвать лучшими».

Пока даже лучшие офисные центры Омска имеют класс «С+». Эксперты ожидают изменения ситуации: среди строящихся в Омске бизнес-центров четыре объекта, ввод которых намечен на конец 2005 года, претендуют на классы «В» и «В+». Еще пять бизнес-центров должны быть сданы в 2006 году. Соответственно, в 2005 году в Омске появится до 24,2 тыс. кв. м офисов класса «В», а в 2006 году будет введено почти в два раза больше. То есть к концу 2006 года суммарная площадь бизнес-центров класса «В» составит 72,7 тыс. кв. м.

«Еще несколько лет назад в России не существовало ни одной публичной классификации бизнес-центров, — говорит Олег Луговой. — На сегодняшний день активно продвигаются три-четыре разных классификации. Следующим шагом будет принятие единого подхода, который можно будет применить в любом городе. Это неизбежно, поскольку у профессионалов есть потребность говорить на одном языке».