Масштабы строительства торговых центров в Новосибирске впечатляют: к 2008 году их площади могут возрасти в 5,6 раза. Конкуренция растет, входной билет на рынок стоит все дороже и подход девелоперов к созданию ТЦ становится все более серьезным. Однако стремительный рост темпов строительства ТЦ приближает его к точке насыщения, и, по мнению экспертов, ряд проектов может не достигнуть успеха без продуманной стратегии.

В Москве, по данным компании Business Vision, год назад работали около сотни торговых центров общей площадью 2,4 млн кв. м. Таким образом, на тысячу жителей приходилось 230 кв. м современных торговых помещений. В Новосибирске, по данным аналитического агентства RID Analytics (исследования в области недвижимости и строительства), насчитывается порядка семи современных (с теми или иными оговорками) торговых центров, их суммарная площадь — 66,3 тыс. кв. м. Соответственно, на тысячу новосибирцев приходится 47 кв. м. общей площади ТЦ, что в пять раз меньше, чем на тысячу москвичей.

В условиях роста конкуренции и в преддверии борьбы за покупателя многие компании задумались о том, какой должна быть концепция торгового центра. Фото Михаила ПЕРИКОВА

По данным RID Analytics, к концу 2007 года суммарная площадь торговых центров (при условии ввода в эксплуатацию ТК IKEA) может составить 437,7 тысяч кв. м. Это в 5,6 раз больше суммарной площади торговых центров, работающих в настоящее время.

В условиях роста конкуренции и в преддверии борьбы за покупателя многие компании задумались о том, какой должна быть концепция торгового центра. Ведь даже в Москве, где платежеспособный спрос гораздо выше, успешными, по данным компании Business Vision, становятся не более 40% строящихся ТЦ.

«Ожидания различных компаний от участия в проекте по строительству коммерческой недвижимости существенно отличаются, — комментирует директор управляющей компании «АВС-Офис» Олег Луговой. — Поэтому и концепции нужны разные. Скажем, компания Мorgan Stanley как институциональный инвестор, пытается найти наименее рискованные вложения. Для нее важно, чтобы объект был востребован в течение длительного времени, например 20 лет, чтобы существующее здание занимали арендаторы, в финансовом здоровье которых нет сомнений. Требования ритейлеров иные: они хотят «сесть« там, где существуют людские потоки. Ритейлеры могут выступить в качестве компаньона местного девелопера на правах владения частью здания или же как финансовый партнер после постройки заберут объект себе или построят его, продадут и станут арендаторами на приемлемых для себя условиях».

«Сейчас востребованность профессиональных консультантов при создании торговых и бизнес-центров как никогда высока, — отмечает руководитель агентства «Эрмитаж« Тимур Тагиров. — Плата за вход на этот рынок растет, проекты становятся масштабнее. Соответственно, растут и риски, поэтому необходимы консультанты. Кроме того, ряд ТЦ строится на московские деньги, а в Москве принято, чтобы проектировщик был с именем, застройщик — с опытом и обязательно — консультирующая компания».

Впрочем, как отмечает руководитель управляющей компании «Петер Дуссманн-Восток» Виктор Тимохин, «новосибирские строительные и девелоперские компании пока неохотно заказывают концепции будущих объектов». Действительно, гораздо чаще носителем общей идеи организации ТЦ является его владелец. «Так, ТЦ «Гиперон» был создан в соответствии с идеей «все для всех», которую высказал учредитель Михаил Камха, — рассказывает коммерческий директор и учредитель фирмы «Бартон» (занимается посудным отделом «Гиперона«) Марина Нищакова. — Это подразумевает, что товары разных ценовых категорий расположены рядом — для того чтобы даже те покупатели, которые не могут пока себе позволить дорогие товары, были с ними знакомы. Тем более что, если покупатель пока не может позволить себе дорогой сервиз, то он может купить по крайней мере чайную пару».

«При строительстве ТЦ «Континент» мы выбрали подход «доступная радость», — рассказывает директор ТЦ «Континент« Тимофей Мельников. — Основная идея была в создании просторного, светлого и приятного центра, предлагающего товары по доступным ценам. Концепцию разрабатывали сами, опираясь в основном на опыт Москвы».

Тем не менее опыт взаимодействия девелоперов и маркетологов в Новосибирске уже есть. Так, агентство брэнд-технологий VITA NOVA провело исследование для компании «Труд» с целью выяснения параметров, по которым новосибирские и московские ритейлеры выбирают торговые центры. По данным директора VITA NOVA Татьяны Мамлеевой, для представителей торговли самыми важными параметрами ТЦ являются местоположение, высокая концентрация целевой аудитории и грамотное формирование соседства внутри центра, то есть его «начинка».

«В месте расположения торгового центра должны быть размещены точки интереса представителей целевой аудитории. Если возле центра с дорогими товарами для женщин средних лет будут располагаться такие объекты, как салон красоты, туристическое агентство, частная клиника или кофейня, то скопление целевой аудитории в этом месте будет максимальным, — высказывает Мамлеева точку зрения ритейлеров — Когда рядом находятся несколько магазинов, имеющих сходную специализацию, это оказывает синергетический эффект. Большое значение имеет и грамотный подбор брэндов внутри ТЦ: уровень представленных в нем марок должен соответствовать портрету покупателя. Товары должны не конкурировать, а дополнять друг друга».

С необходимостью учитывать интересы торговцев при разработке концепций ТЦ согласны и девелоперы. Однако маркетолог УК «ТВК» Дмитрий Кувшинов по-иному расставляет акценты в определении успешности ТЦ: «На мой взгляд, критерий может быть только один — рентабельность. Все остальные параметры, на которых зачастую акцентируется внимание, вторичны и зависят от рынка, на котором предполагается работать, от концепции (один и тот же товар можно продавать совершенно по-разному) и многого другого. К примеру, проходимость места, в котором предполагается открыть торговый комплекс, — вторичный параметр, который зависит от концепции выбранного формата торговли и от вида рынка. Говорить о том, что какой-либо торговый центр является неуспешным из-за вторичного параметра неверно в корне, поскольку ошибка так или иначе всегда находится выше — в самой концепции торговли в конкретно взятом месте. Впрочем, такой подход верен тогда, когда девелопер подходит к каждому проекту как к уникальному. В тех случаях, когда идет строительство сети заведений и, соответственно, формат уже определен, появляются жесткие ограничения — по человекопотоку, по радиусу нахождения представителей целевой аудитории, по наличию рядом конкурентов или наоборот, партнеров и так далее».

«Конечно, успешность ТЦ зависит от места, но немаловажную роль играют архитектура и наличие сильного якорного арендатора, — добавляет гендиректор компании «Новый город» (компания строит торгово-развлекательный центр на площади Маркса в центре Ленинского района Новосибирска) Екатерина Гремитских. — Концепцию нашего центра 2 года назад разрабатывала московская консалтинговая компания. Они предложили нам добавить к центру развлекательную составляющую, в том числе небольшой кинотеатр, а в качестве «якоря« привлечь гипермаркет».

Разработка концепции перед строительством ТЦ становится в Новосибирске правилом, а не исключением. Однако стремительный рост числа проектов, по мнению экспертов, все равно приведет к появлению лидеров и аутсайдеров. «Из четырех стадий развития — рост, насыщение, спад и застой — новосибирский рынок переживает стадию насыщения. Следующими этапами будут, соответственно, перенасыщение и спад. Рынок близок к насыщению, но оценить разрыв между спросом и предложением мы не можем. И рано или поздно мы придем к ситуации, которую можно наблюдать на Западе, где заброшенный супермаркет — крайне распространенная картина. Подобные провальные проекты в Новосибирске уже начинают появляться, в будущем их число вырастет», — уверен Олег Луговой.

Торговые центры Новосибирска

	ноябрь 2005 г.	конец 2007 г. — начало 2008 г. (прогноз)
Количество современных торговых центров	8	23
Суммарная площадь торговых помещений в современных ТЦ	66,3 тыс. кв. м	437,7 тыс. кв. м
Площадь торговых помещений в ТЦ, приходящаяся на 1000 жителей	47 кв. м.	312 кв. м.

По данным новосибирского агентства RID Analytics